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利率调整导致房企资金紧张

发布时间:2019-10-22 06:33:41

利率调控,已经成为新一轮宏观经济调控的重要手段。 前不久在一次活动中,中国社科院经济研究所副所长张平指出,这一轮中国经济增长的一个特征是经济杠杆水平提高很快,包括地方负债、个人负债水平都提高了很多。

房地产与信贷高度相关,通过拉高杠杆推动房地产需求的特征非常明显。从居民来看,居民购房贷款余额增长迅猛,年增长率达百分之四十几,存款中的贷款比重,2010年8月高达 6%,其中有20%是住房贷款。房地产上市公司直接信贷占28%,但整体依赖性更大,如工程垫款、预售款等来源。

随着国内融资收紧,以及限购、限外政策的持续,房地产企业在内地的融资通道陆续被堵,资金链日益紧张,而国际热钱汹涌,使得有条件的地产商纷纷转寻海外融资,在香港掀起了一波融资潮。

11月24日,新鸿基地产宣布将40亿美元票据安排在香港上市,引发市场强烈关注。

事实上,从10月下旬开始,内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产公告称,公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款;10月27日,新地透过其全资附属公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited厘定发行 亿美元的票据,其利息为4%,每半年支付一次;11月2日,中国海外也传出海外发债的消息,但至今仍未披露该笔债券融资的详情,据香港资本市场人士透露,中海的发债规模估计在5亿美元左右,利息为5.75%;人和商业11月 日公告,公司拟发行2016年到期的 亿美元1 厘额外优先票据。

据不完全统计,10月底至今的这一波海外融资潮,内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今,内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

8%-1 %的高息贷款,已经是今年内房股在港融资的普遍息率。今年5月楼市调控刚开始不久,花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券,募集资金1.2亿美元;今年上半年,碧桂园、恒大等公司发债融资的利息,也高达12%、1 %。其中,碧桂园的债券被标普和穆迪下调评级至负面。

即使发债成功,高昂的利息及苛刻的条款,也可能让这些债券面临不能赎回的风险,遭遇债权人的清算。中国指数研究院数据显示,截至三季报,房地产企业的资产负债率和净借贷比率,均处于2007年以来的高点。 富力地产负债率年内将升至120%,业内最高。 11月9日,瑞银研究报告称。绿城中报显示,其负债率也已高达100%。

11月19日央行调高存款准备金率上调后,一般金融机构的存款准备金率将高达18%,创下历史新高,未来上调空间已比较有限。而自三季度以来,CPI数值持续快速攀升,10月份CPI同比上涨4.4%,环比上升1.7%,创近两年来的新高。

为了稳定通胀预期,短期内再次加息的可能性非常大。利率调整对楼市,尤其是房价的影响,滞后效应明显,累计多次加息或降息后,通常在周期过半后才会初步显现效果,而往往是在最后一次利率完成调整前后,房价才会由量变到质变,出现方向性变化。这已被美国和我国香港等地楼市的经验证实。

短期看,加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应,楼市将加速降温。预计11月份成交量将继续下滑,价格也有可能出现环比负增长。

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